OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2025 – 24 U 57/22
Das OLG Hamm hatte eine im Grundsatz spannende Frage zu beurteilen: Den Unterschied zwischen einer Bausummengarantie eines Architekten und einer Baukostenobergrenze im Architektenvertrag.
Gestritten wurde unter anderem über die Frage, ab wann von einer vollständigen Garantie eines Archiktente ausgegangen werden kann, Baukosten, die über eine bestimmte Wertschwelle hinauswachsen, persönlich zu übernehmen. Wie bei allen „echten“ Garantien des Bürgerlichen Rechts (also nicht die vermeintlichen Garantien diverser Elektronikhändler), die eine verschuldensunabhängige Haftung statuieren, war der Tenor der Entscheidung einfach gehalten: Von einer solchen Garantie ist selten auszugehen. Die Anforderungen sind sehr hoch, auf Grund der weitreichenden Rechtsfolgen. Das OLG Hamm hat hierzu entschieden, dass die Garantie einer ausdrücklichen und unmissverständlichen Erklärung des beauftragten Architekten bedarf. Die Anforderungen sind also hoch.
Nicht so hoch sind hingegen die Anforderungen an die in der Praxis relevantere Baukostenobergrenze. Praktisch handelt es sich dabei um eine Vertragsklausel, die häufig als Projektziel definiert wurde oder ohne näheren Kontext eingebunden ist und die das dem Auftraggeber final zur Verfügung stehende Baubudget benennt (letzter Preis und so). Dabei ist. Die Folge ist allerdings weitreichend. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 6.10.2016 – VII ZR 185/13), dass die Baukostenobergrenze die sog.„anrechenbaren Kosten“ nach oben hin begrenzt.
Die anrechenbaren Kosten im Architektenrecht sind – vereinfacht gesagt -die Kosten der Bauausführung, also die Baukosten. Auf Grundlage dieser Kosten ermittelt sich das Honorar des Architekten nach der HOAI. Je höher die Baukosten liegen, desto höher auch das Architektenhonorar. Mit einer Baukostenobergrenze im Architektenvertrag ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die Kosten der Bauausführung diesen Betrag übersteigen. Es ist dementgegen aber damit ausgeschlossen, dass der Architekt sein Honorar auch auf die die Baukostenobergrenze überschreitenden Baukosten stützen darf. Die Obergrenze deckelt somit die anrechenbaren Kosten und damit im Ergebnis auch die Höhe des Honorars.
Dazu kommt: Die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze ist zudem eine Beschaffenheitsvereinbarung. Führt die Planung des Architekten dazu, dass die Baukosten überschritten werden, ist das ein Mangel an der Planung, ein Planungsfehler. Hier gelten dann widerrum die allgemeinen Regelungen des Werkvertragsrechts einschließlich dem Recht zur Nachbesserung – es sei denn der Fehler hat sich bereits im Bauwerk manifestiert.
Für die Praxis ist gerade für Auftraggeber wichtig, eine Baukostenobergrenze aufzunehmen und noch wichtiger: die sich hieraus ergebenden Rechte und Konsequenzen auch wahrzunehmen bzw. gegenüber dem Auftraggeber zu ziehen.
Das ist etwas, was ich in der Praxis leider häufiger erlebe: Der Vertrag enthält derartige Regelungen, der Auftraggeber setzt sie allerdings aus Angst vor einem Rechtsstreit nicht um oder durch. Dann kann man es auch gleich lassen. Sinnvoll ist die Vereinbarung der Grenze aber allemal.
Richtig spannend wird es dann aber erst bei zwischenzeitlichen Sonderwünschen des Auftraggebers.