OLG Köln, Beschluss vom 17.12.2025 – 11 U 7/24
Gegenstand der Entscheidung war ein Bauträgervertrag, bei dem ein Ausführungsmangel vorlag. In der Folge behielt der Käufer einen Teil des Kaufpreises (unter 10%) wegen des Mangels ein und begehrte die Eigentumsumschreibung. Der Bauträger verweigerte die Umschreibung wegen des vermeintlich nicht vollständig gezahlten Kaufpreises. Das ÖLG Köln führt dazu aus, dass der Bauträger treuwidrig den Eintritt der Bedingung für die Fälligkeit des Anspruchs auf Eigentumsübertragung verhindert, wenn er durch mangelhafte Leistung die Ursache dafür setzt, dass der Kaufpreis nicht vollständig gezahlt wird. Soweit das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers abdeckt, besteht der Auflassungsanspruch. Das gilt nach dem OLG Köln jedenfalls dann, wenn die rückständige Kaufpreisforderung gering ist. Im entschiedenen Fall lag der Einbehalt unter 10%.
Die Eigentumsumschreibung im Falle von Mängeln beim Bauträgervertrag ist ein Dauerbrenner und enthält neben den vom OLG Köln angesprochenen Aspekten noch weitere Dimensionen. Nicht nur die Eigentumsübertragung ist regelmäßig von der Kaufpreiszahlung betroffen, sondern auch die Lastenfreistellung einer etwaigen Globalgläubigerin – üblicherweise eine den Bauträger vorfinanzierende Bank. Das Darlehen der vorfinanzierenden Bank ist wird durch eine Grundschuld auf dem Bauobjekt gesichert, die bestenfalls im ersten Range eingetragen ist. Ein derartiger Fall lag auch mal auf meinem Tisch. Die Frage war, wann muss die Lastenfreistellung bei Mängeln erfolgen.
Die Freistellung von derartigen Grundpfandrechten gehört zur Pflicht des Bauträgers aus § 3 S. 1 Nr. 3 MABV. Spannend ist dabei Satz 2. Dort heißt es, dass die Freistellung nach Zahlung der „geschuldeten Vertragssumme“ zu erfolgen hat. Diese Formulierung bedeutet vereinfacht gesagt: Kaufpreis abzüglicher berechtigter Einbehalte – etwa wegen Mängeln. Das bedeutet also für die Freistellungserklärung der Globalgläubigerin, dass diese nicht etwa eine konkrete Summe als Bedingung für die Freistellung nennen darf, sondern eben eine Formulierung wählen sollte, die § 3 S. 2 MABV genügt und Raum für eine Auslegung lässt, dass die Freistellung auch erfolgt, wenn Einbehalte wegen Mängeln vorgenommen werden.
Die Entscheidung des OLG Köln folgt im Kern diesen Erwägungen: Dier Anspruch auf Verschaffung lastenfreies Eigentum besteht auch bei Vorliegen von Mängeln und entsprechenden Einbehalten, wenn der Kaufpreis im Übrigen bezahlt worden ist und – so das OLG Köln – der Restbetrag unwesentlich (unter 10%) ist.
Fazit:
Die Entscheidung zeigt, dass der Kauf vom Bauträger viele Facetten hat, die beim Vertragsschluss berücksichtigt und bestenfalls vorher überprüft werden. Der für den Käufer wichtigste Punkt ist, dass er wenn er das gezahlt hat, was gesetzlich geschuldet ist, er sein lastenfreies Volleigentum erwerben kann. In dem von mir behandelten Fall konnte eine vergleichsweise Lösung gefunden werden, das Thema, wann die Übertragung des lastenfreien Eigentums erfolgen sollte, bzw. die Lastenfreistellung bei einem Verzug und entsprechendem Schaden als Gegenforderung war allerdings Inhalt einiger Schreiben zwischen den Anwälten. Die jetzige Entscheidung untermauert nochmal, dass der Kaufpreis als der vereinbarte Kaufpreis abzüglich berechtigter Einbehalte zu verstehen ist. Die Zahlung dieses Preises ist dann maßgeblich um die weiteren Mechanismen des Vertrags bezoigen auf das Grundbuch auszulösen.