BGH, Urteil vom 28. Januar – VIII ZR 228/23
Ganz aktuell hat der achte Senat des Bundesgerichtshofs eine offene und durchaus alltagsrelevante Frage bezüglich Untervermietungen getroffen. Im Kern geht es in der Entscheidung um eine Räumungsklage nach erklärter fristgemäßer Kündigung eines Vermieters gegenüber seinem Hauptmieter. Dieser hatte den Wohnraum zu einem deutlich höheren Mietzins an einen Untermieter weitervermietet.
Die Kündigung des Vermieters war wirksam, denn der Hauptmieter hatte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis durch die ohne Erlaubnis vorgenommene Untervermietung der Wohnung schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Ihm stand ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung der Erlaubnis einer – gewinnbringenden – Untervermietung nicht zu. Die Betonung legt der BGH zu Recht hier auf den Aspekt „gewinnbringend“.
Denn grundsätzlich kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung bestehen, wenn ein berechtigtes Interesse hieran besteht. Im entschiedenen Sachverhalt war der Anlass der Untervermietung ein längerer Auslandsaufenthalt des Hauptmieters und das damit verbundene Interesse an einer Senkung seiner Kosten. Das ist als berechtigtes Interesse grundsätzlich anerkannt. Ob die gewinnbringende Untervermietung davon umfasst ist, war nach dem BGH durch Auslegung von § 533 BGB zu ermitteln.
Das Ergebnis kurz und knapp: Nein, die gewinnbringende Untervermietung ist davon nicht umfasst. Lediglich die Kosten zur Deckung des Wohnaufwandes können angesetzt werden, darüber hinaus besteht kein berechtigtes Interesse. Das Schicksal des Untermietvertrags war nicht Thema der Entscheidung, allerdings entfällt bei Kündigung des Hauptvertrags regelmäßig das Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB und damit auch das Recht zur weiteren Besitzmittlung.
Die Entscheidung hat mehrere Komponenten. Einerseits ist dem Interesse des Hauptvermieters und vermutlich Eigentümers Genüge getan. Der Hauptmieter hingegen hat seine Rechte überspannt und muss die Konsequenzen dafür tragen. Er verliert nicht nur die Einnahmen aus der Untervermietung, sondern auch den zugehörigen Wohnraum. Wenn die Untervermietung nur für einen vorübergehenden Zeitraum geplant war, ist das bitter, aber eine die vorgesehene Konsequenz. Die Konsequenz wirkt noch „richtiger“, wenn der Hauptmieter die Wohnung selbst überhaupt nicht selbst nutzt, sondern sich permanent an der Untervermietung bereichert. Gerade bei Untervermietungen, die nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer angelegt sind (ein gerade in Großstädten häufig anzutreffendes Phänomen), ist der Leidtragende am Ende insbesondere der Untermieter, der Wohnraum benötigt und dafür bereit war, den höheren Mietzins zu zahlen. Hauptvermieter und Hauptmieter sind bei dieser Konstellation in ihrer Lebensgrundlage „Wohnraum“ nicht betroffen.