OLG Naumburg, Urteil vom 09.12.2025 – 2 U 21/25
Die Entscheidung behandelt die Frage, wann bei einem Umbau im Bestand von einem Verbraucherbauvertrag ausgegangen werden kann. Das Urteil für sich genommen finde ich gar nicht so spektakulär. Mir fiel bei Lesen des Leitsatzes allerdings der Verweis auf die gesetzliche Systematik auf.
Das OLG Naumburg hat sinngemäß entschieden, dass ein Bauvertrag, der regelmäßig eine „Neuherstellung“ vor Augen hat, bei einem Umbau im Bestand erst dann anzunehmen ist, wenn die Leistungen in Art und Umfang einem Neubau gleichkommen („Größenordnung eines Neubaus“).
Die Argumentation kennt man schon aus dem Mietrecht und zwar bei der Frage, wann eine Sanierung bzw. Modernisierung eines Gebäudes (oder Wohnung) so umfassend ist, dass die Wohnung bzw. Mietsache danach als „erstmals genutzt“ gelten kann. Grundlage ist § 556f BGB, die sogenannte Mietpreisbremse. Die gilt nämlich dann nicht, wenn das Mietobjekt ncah 2014 „erstmals“ genutzt wird. Gemeint ist hier: Neubau. Die wesentliche Frage lautet also, kann auch eine umfassende Sanierung darunter fallen? Der BGH (BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18 ) sagt:
„Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend iSd § 556 f S. 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.
Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.“
Die Argumentation ist identisch und sie zeigt sehr schön, wie systematisch und durchdacht das deutsche Rechtssystem ist. Diese Wiedererkennungsmomente versuche ich meinen Schülern bei der Handelskammer und meinen Teilnehmern in Seminaren und Workshops näher zu bringen und zu verdeutlichen: Das Recht ist kein großes unbekanntes Chaos, sondern folgt einem System.